北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(资料图)

一

Q:

目前住海淀北三环560万一居，小区持续改造中，租的话能有7000。我俩在二线各有一套，乐观估计能卖了凑800万。计划25年再要孩子，是否需要在学区房问题上一步到位呢？我比较希望孩子能不卷上西城的中等校，1300多万，陶然北岸那块能考虑两居，只不过小区我看了觉得蛮一般的，卖了三套房买一套还是这环境觉得心里有落差。

家里长辈提出可以保留海淀一居，然后用租金还第二套的房贷。另外也不是很赞同我们买西城的想法，觉得学区房溢价严重。我也退一步想纯考虑自住和保值的品质房，暂时还没什么头绪。老公和我的工作分别在东西二环，买太远的次新通勤太累，丰台和朝阳南部我也不太看好，是否只能考虑朝阳北和海淀西边了？

请问您是怎么看的呢？是全款all in次顶学区or保留一套收租金供另一套房or全款品质改善呢？

A：

1、不卷就上西城的中等校，那得看孩子的天分了。到目前为止，西城可不是不鸡娃，只是没有海淀那么狠而已，也就是奥数稍微好点儿，其他的也都差不多。

2、陶然北岸算挺好的小区了，就这价儿，一分钱一分货。都有落差，但这不是没办法吗？为了孩子上学，又是高峰期，再高的溢价也得认啊。

3、溢价和海淀比也不算严重，东西海都差不多，只要是普通的学区房就在30%左右。

4、我没什么看的，这只能看自己的想法。常规建议是没必要太早准备学区房，2025年要孩子，那等上学至少9年之后了。1300万的房，其中300万算是闲置，在孩子上学之前是发挥不出任何价值的，还得承担着风险，考虑好吧。另外总价越低的溢价越高，这两年抢房的家长多，占坑儿房受追捧。

5、这还是自己定吧，愿意承担溢价就一步到位，以预备上学为主，兼顾自住。注重保值自住什么的再看非学区房，等孩子快上学时再考虑。

仅供参考。

二

Q:

孩子26年幼升小，现住朝阳十里河。预算650左右两居，最主要考虑学校和低溢价，次新点更好。以您的经验，龙体、天永、白小+80中，这几个选哪里更好呢？或者朝阳还有哪您觉得有更优方案吗？比如朝阳工大附、清华附和天永比起来学校如何？

A：

1、看孩子的天分啊。天牛娃在哪儿都行，是金子在哪儿都发光。牛娃更适合朝阳，单校省心，更重要的是有点招。就是到目前为止好高中还不算多，所以更适合牛娃或努力的。中等孩子就去东城吧，跟这大部队争取个大概率。

2、这自己选吧，看自己对孩子的评估了，没有最好，就看适合哪里。这没有什么更优方案，直升清华北大最好，但我们家孩子还不敢去呢，怕受不了那碾压。或者说牛娃就在朝阳，普娃去龙体，跟注重自住就去天永。

3、单独学校不好跟学区相比，相当问清华跟美国怎么比？没法比，藤校的排名超过清华，但不如的也一大堆呢。这还是说天永的哪个学校吧，如果是一师附小就挺好，直升汇文南，虽然没有成绩呢也应该不弱，怎么也能比上清朝了，比工大附强。其他的就不好比了，我不懂。

仅供参考。

三

Q:

北京sfsd，父母已过60，只能婚前靠自己名额买房。目前子弹最多到180，想用国管公积金贷，收入证明2.2W。目前只看了朝阳区，高碑店南太平庄北巷、定福庄西街、电建南院还有十里河的弘燕路小区，基本在350-380之间。您看是否有别的区域推荐。选房的时候不考虑塔楼、尽量楼龄新。

1、十里河的弘燕路小区红砖楼靠近首图和北工大，小区门口有个急救中心，目前17号线和14号线，但都有一定距离，但是感觉十里河基本没产业就是家装系列的。

2、 高碑店和定福庄附近怎么样，感觉就是自住小区。

A：

1、十里河这不太算产业。可以参照木樨园大红门一带，曾经无比火爆的服装业说没就没了。以北京的定位来讲，基本只有比较高端的制造和服务业算产业，其他的有可能被淘汰呢。

2、所以这板块就是自住为主，交通方便，小型配套齐，挺好的。就是朝阳区这些年一直不太重视南部，所以从升值方面略弱于北部。

3、高碑店和定福庄，是自住为主，就是五环内外而已，没什么大的区别，在不看具体房源的情况下没必要分的太细。老小区也是自住为主的，优势是得房率高，保值也相对稳妥，只要没硬伤，大多数都是跟随板块大盘涨跌。劣势就是出手时挂牌期长点儿，所以长期持有的更合适。或者是在楼市横盘期置换，不着急慢慢卖也就不吃亏了。

4、我也建议是房龄尽量新的小板楼，但这预算不太够得上商品房，所以就看老房吧。以京通路以北为主就行。

仅供参考。

四

Q:

我的情况是有一套自住型商品房，在白盆窑，2024年才能卖。手头有500多，老婆在石景山一号线附近上班，我自由职业，家庭年收入100。现在刚有了孩子，就觉得房子太小住不开，想着买一套大的自住+一套小的西城学区占坑。

看了青龙湖的万科云庐，门口还规划了地铁，还是挺心动的，想着搏一搏，然后25年之后买学区房，不知道这样的做法是否合适？一是怕青龙湖远远落后大盘，周边也起不来；二是怕学区房继续大涨，还怕万一西城锁区；三是怕未来孩子上学，不得已还得在城里再买一套。

不知道还有没有哪个地区能满足便宜量大有机会住大房子，还能满足媳妇坐地铁上班？

A：

1、万科云庐，挺好的自住房，没什么不合适的。不用担心落后大盘，肯定落后，这就没必要纠结。房子是用来住的，这就买来自住吧。

可以参照旁边的亿城燕西华府，和你们小区对面的亿城天筑同一个开发商，可以用花园洋房的价格比较一下。当时差不多价格，现在亿城天筑翻番了，燕西华府的落后不是特别多吧。

2、西城本来就锁区啊，还能怎么锁？总不可能说许出不许进吧，我觉得不可能，政府没必要这么狠，犯不上把西城业主都给困死。真要锁定户口谁还去买房啊？

大涨的可能性没有，只是这两年入学高峰期，没什么道理下跌，小涨是正常的。但2025年后也供需逆转，到时候看行情吧。

3、便宜量大，什么意思？学区房吗？西城的广外和东城的天永都算相对便宜的，注重居住的一般都选这里。就是学区质量也相对普通，但溢价率和其他学区是一致的，入学需求减少后有可能受到影响。

仅供参考。

五

Q:

目前在北京西四环外中粮万科假日风景有一套东西向两居室，82平方，目前价格约570，贷款已结清，另有存款120W。在北京算二套。我今年42岁，在一家外企，年收入到手约60W。家有一12岁女孩，在北京读小学，计划考虑二胎，到时父母可能会过来帮忙带小孩。

结合我们的情况，计划卖掉当前两居，有两个方案在衡量当中：方案一，更换同小区的小三居，三室一厅一卫，价格715W，贷款180，首付540，剩余150W。计划再攒一年，在周边买个一居室或者小两居，预算330W左右，父母来时可以居住。方案二，先买小两居（因目前两个月内同小区小三居没有合适的房源），后续有三居房源后再买三居。

请教您，方案一和方案二，适合先着手哪一个？

A：

1、那要是我就方案二了，先买了再说，至于置换是以后的事儿了。

2、反正从去年开始就是全国救市，北京是全国唯一一个没有地方政策也没下跌的城市。从春节之前的成交量就增长很快，现在也是这趋势，所以我认为北京房价没什么下跌的可能。

攒一年看攒多少了，如果很多的话那值得等，如果不是很多的话，或许攒完了还是买和现在差不多的房子。一套房700多万，5%是30多万。300多万的5%就是十多万。我没敢往多了预估，自己看看是否有可能性吧。

3、其实就是判断今年北京房价涨跌的问题，我认为是不会大涨，但下跌的可能性更小。

仅供参考。

六

Q:

刚看到您发的石景山房价的文章，我去年买了天钻下跃，客厅和厨房都在下层那种变异户型，166平吧，位置喜欢，就是房子买后悔了。担心住着不舒服，更担心以后跟不上大盘或者赔钱，想着等交房就挂出去您觉得合适吗？

不太看好未来经济，想卖了换个便宜点二手等将来有钱了再说，不然现在八百万以下真买不到合适的。但是又怕不好卖，心里挺难受的不知道该怎么办了，请您给点意见。

A：

1、这我不方便说什么吧？既然是下跃的特殊户型，那就是创新，而世界上所有的创新都意味着独特和风险，至少在初期是只被少部分人接受的。那商品价值也早就有定律，供需关系决定商品价格，买的人多才能支撑住价格。

所以既然买了就以自住为主吧，房子本来就是用来住的，自己喜欢就是最好的，没什么标准。

2、如果是注重保值，那就趁房龄新的时候处理吧。这种产品在开发商手里的时候都不太好卖，要不然谁费劲巴拉的去创新啊？不过也得看是否好卖，售楼处雇人花了很多广告费都会拖到最后，作为个人出售不太容易，到时候试试吧。

3、总之一句话：如果是自住就买自己喜欢的，如果是投资为主就要买大众喜欢的，否则赚谁的钱去。这就是“选美理论”，你喜欢的未必是大众美女，大家好才是真的好。

仅供参考。

七

Q:

娃刚出生，目前住在方庄小两居，三代人住空间有点小了。想改善为三居室，同时兼顾学区，考虑东城。从兼顾学区和居住环境，相对有限的预算出发，考虑龙体及东崇前片区。有一套建清园三居可用于置换，方庄的房子不想卖掉（未来上边四老都跟着子女住到北京的话一套三居也不够住），总预算约1300万。我的问题是：

1、现在置换的时机合适么？目前学区溢价高，以后孩子少了，学区溢价降低，现在置换不太合算。但是一想，东城的房子怎么也不会跌，建清园的房子涨幅也一般，过几年后和东城房子比也许更不保值，留在手里不如置换掉？

而且现在也没有好的投资品，有限的存款存银行就更不保值。当然，如果现在不置换，大概率要再租一个房子，每年也是一笔开销。这笔经济账应该怎么算。

2、龙体和东崇前的房子里是买品质好一点的小区的小三居更保值，还是二环边上相对便宜点的商品房社区的大三居更保值呢。谢谢章哥耐心看完，期待您的答疑解惑。

A：

1、确定好了就换呗，但既然是平级置换也无所谓时机，什么时候都行。

2、不过既然知道是溢价高的时候，也不好谈时机。相当于去年冬天想投资个口罩厂，谈不上多好的时机，未必不赚钱，只是有些风险而已。

东城的房子当然未必下跌了，谁也不轻易降价的。可以参照台北的情况，人口高峰过去之后并没有明显的降价，只是资源不太好的“学位宅”相对涨的慢些而已，用好几年时间才逐步降低的溢价率。

建清园不是热门学区，整个学院路学区的溢价都不高，天坑校导致的。这算算租售比吧，如果溢价低的话就没什么更不保值的，降什么啊？大多数买房人都会算账的，用脚投票，拿钱说话。

租哪儿的房子啊？如果是用方庄的换东城的就能占学区房的便宜，学院路的也能占一些。从经济上是划算的，就看自己是否习惯租房了。

3、哪个更保值？地段儿内的配套决定房产价值，退潮之后更知道谁在裸泳。那在学区的需求降低之后，居住的属性就会被重视了，也就是越宜居的越保值，户型好的就行。

另外好东西什么时候都稀缺，就近入学也是不可能改变的基础原则，所以离好学校越近的宜居房产越保值。反正韩国首尔和台湾省台北，以及东北大城市鹤岗都是这先例，资源好还宜居的好房子更保值。

仅供参考。

八

Q:

首套首贷，首付预算750-800，不考虑学区，刚需自住，只考虑次新，想买在五环里，因为贷款可以多一些，按照普宅最高指导价算，总价应该控制在1100以内，现在也是在这个标准内进行看房。

目前已经看了望京，百子湾，北苑地块，百子湾觉得乱了点，不考虑了。北苑因为在5环外学区溢价，也不准备考虑了。接下来准备看一下双井，双井的房价我个人觉得是有一些泡沫，不太敢下手。不知是否正确？

望京的话，看了一圈下来印象比较好的小区有鹿港佳苑，季景沁园，国风北京，慧谷阳光。我的预算价位在望京能够买一个户型朝向小区都比较好的大两居或者一个各方面普通的小三居。想问一下，保值升值角度来看，是否未来的三居会比两居更抢手？

在看房过程中，中介有提抵押贷这种方案，能够多贷出来一些，因为身边没有朋友操作过这个，所以想问一下，这种方式会不会存在一些合规隐患？具体是个什么操作流程呢？能提前还贷吗？

另外，也是看了您很多文章，初步把板块定在了朝阳，想请问如果既要考虑自住舒适性又要考虑保值增值属性（不要求大涨，持平大盘就可以），还有哪些别的板块推荐吗？

A：

1、新北苑谈不上学区溢价，校区而已，和本校还是有些差距的。这就是涨的太快了的租售溢价，租金略低。双井我倒没觉得有什么泡沫，跑输大盘的倒有的是，除了特别的几个豪宅也涨的不算快，中等吧，租售比什么的大多数都正常。

2、三居比两居抢手，有可能。在改善盘供应量不足的情况下就只能是从存量房里选了，改善小区越宜居的保值越好。一般建议是以望京东部和北部为主，这些年明显超过西部。

3、抵押贷，肯定不合规呗。这本来是银行扶持企业经营的，不是让买房的，一旦被查出来就有可能要求提前还贷。不过现实中就那样儿吧，谁心里都明白，不能说而已。

具体流程我可说不清，这随便找个代理机构问问就行，有的是。反正代理的产品都差不多，找个信誉好点儿的吧。可以提前还贷，或者贷短期的不就得了，一年三年五年的都有吗，不同银行有不同的产品。

4、就看望京呗，北部为主，其他还有亚运村、奥园和东坝，都挺好的。

仅供参考。

九

Q:

孩子25年上学，最近理财又不行（大约有300的资金分布在理财和存款里）。家里两套面积不大的朝阳非重点学区房，一套对应陈经纶劲松，一套对应日坛。最近特别想换东城龙体学区的次新。如果两套房子都卖掉，就牵涉到要和老人一起住的问题，至少需要正规三居。看了一下至少得准备1300，还不一定买到满意的。如果只卖一套，那就再凑些钱买个占坑的一居或能有条件改成小两居的次新。

目前犹豫的是，既担心现在买会不会正好赶上高峰，因为现在应该是24年入学的居多吧？还担心目前成交量上来了，国家层面在放宽，会不会又涨上来了？想问问您怎么看？另外龙体学区比陈经纶劲松在学区差异上能有多大，反正现在学区溢价是挺多。

A：

1、北京除东西海之外，其他区只是学区房和非学区房的差别，谈不上“非重点”，本身就不是学区房。

现在的买房人还是2023年入学的为主，五月份才信息采集呢，很多家长都是最后一刻才出手的。近期有可能上涨，但大涨不至于，不可能再像2013和2014那样脱离非学区房的暴涨了，毕竟人口趋势是明显下行的。

2、我觉得如果准备好了资金就买呗，或者是买房后增加的预算多就提前准备，毕竟房子大概率比现金稳妥。如果是平级置换那就不用太着急，到了2024再看也来得及。

3、龙体和陈经纶劲松的差异？不好比，也没什么必要相比。陈经纶帝景如果放到龙体能跟广渠门差不多吧，劲松说不好。

4、这些问题我都不好回答，溢价高是事实，没办法。这就跟理财收益低似的，是没办法的事实。理财的收益必定随利率波动的，这两年房贷利率都降到3%了，想提前还房贷都被银行设置壁垒，说明连银行都找不到比房贷更稳妥和收益更高的产品。在发钞太多的情况下，理财不太可能强。

5、这两年就是入学高峰期，也是事实，溢价就是高，没什么办法。所以是否换房还是自己定吧，外人实在不好建议。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

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